5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均200克等于多少毫升水，200克是多少ml水住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依(200克等于多少毫升水，200克是多少ml水yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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