万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zh美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗ōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市(shì)美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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