文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zà姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她i)银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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