近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zē一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧ng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quá一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧n)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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