近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)中国飞机事故率是多少影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现中国飞机事故率是多少金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 中国飞机事故率是多少