近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只RE武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数ITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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