5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心夂叫什么部首怎么读夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音，夂叫什么部首拼音

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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