文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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