万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中印信是什么意思？ 印信和书信一样吗国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(印信是什么意思？ 印信和书信一样吗hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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