万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨苏三起解的故事，苏三起解的故事简介(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(p苏三起解的故事，苏三起解的故事简介éi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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