近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jī河北属于南方还是北方 河北属于北方吗ng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益河北属于南方还是北方 河北属于北方吗来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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