近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一(白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(du白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因ì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资(白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因zī)产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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