一线(xiàn)城市，也不端(duān)着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价的(de)消息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什么这么重要？首先二手房(fáng)指导价被(bèi)称为“核(hé)弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是(shì)最后一个还在“认真”实(shí)施(shī)这条政策的城市，最(zuì)后(hòu)深(shēn)圳是房(fáng)价前(qián)三的核心(xīn)城市(shì)。所以，深圳的一举一(yī)动都具有风(fēng)向(xiàng)标意义。

　　有分(fēn)析(xī)人士指出，深圳二手房指导价如果取消(xiāo)，首(shǒu)先有利于(yú)深圳二手(shǒu)房回(huí)暖，然后二手房回暖(nuǎn)有(yǒu)利于深圳(zhèn)楼市总体回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有利(lì)于(yú)全国楼市回(huí)暖(nuǎn)....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传“二手房(fáng)指导价”正(zhèng)式结(jié)束。传(chuán)言称：二(èr)手房(fáng)贷(dài)款(kuǎn)不按官(guān)方(fāng)参考价（指导价(jià)），银行核定房价以网签(qiān)备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价(jià)真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到官方(fāng)文件(jiàn)。据证(zhèng)券时报21日消息，目(mù)前(qián)深圳多家大行(xíng)表示“尚(日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗shàng)未接到正式(shì)通知，目(mù)前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关注(zhù)。

　　易居研(yán)究院研究总监严跃进认为(wèi)，本次(cì)政策(cè)大概率为(wèi)真，更(gèng)多体现为(wèi)银(yín)行贷款(kuǎn)等领域按(àn)照新(xīn)的规则进行，但不(bù)会出(chū)台(tái)正式文件。

　　有时候，有些事情，是(shì)不(bù)用发(fā)文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价(jià)横空出世。当时，深圳(zhèn)一口气公布了全市3595个小区的(de)参考价，很(hěn)多南山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心(xīn)区(qū)的高价盘(pán)，直接按照当时的(de)市场价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算首付(fù)、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦(kǔ)，才深知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的房(fáng)子(zi)，如(rú)果不(bù)“指导”，可以首付(fù)3成即(jí)300万；如果指导价打七(qī)折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需要全款支付(fù)的部分，实际首付去到了510万，相(xiāng)当于(yú)首付5成了（多给210万首付）。这直接让大(dà)批量买家，失去了购房能力(lì)，相(xiāng)当(dāng)于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价(jià)以后(hòu)，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥(féi)、广州(zhōu)等10多(duō)个城市陆续跟(gēn)进。事实也(yě)确(què)实证明(míng)了，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到(dào)了(le)2021年(nián)10月(yuè)，根据(jù)安(ān)居客(kè)的统计，实施二手房指导(dǎo)价的(de)10个城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手房(fáng)更是惨不(bù)忍(rěn)睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国70个大中(zhōng)城市房价只有6个同(tóng)比上涨，其他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究(jiū)中心(xīn)数据显示：成交量(liàng)上，二手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交(jiāo)量同比下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十(shí)年最低(dī)记(jì)录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指(zhǐ)导价发(fā)布(bù)当月(yuè)相比，如(rú)今二手房(fáng)挂牌(pái)价低于及接近(jìn)参考价的房源(yuán)占比(bǐ)大幅(fú)增加。2023年一季(jì)度，深圳各区二手房(fáng)成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交(jiāo)价低于参(cān)考价。

　　只有真实经(jīng)历其中(zhōng)的人，才(cái)能(néng)深(shēn)切的感知其(qí)威(wēi)力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房(fáng)东，斩仓的新闻不绝(jué)于耳(ěr)。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高杠杆买了(le)2套华润城，月(yuè)供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产(chǎn)。据(jù)媒体推测，如果案例(lì)属实(shí)，买家(jiā)的实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有成(chéng)本，差不(bù)多亏(kuī)损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批(pī)人这两(liǎng)年感(gǎn)受到了太多“心酸”。二手房(fáng)成交(jiāo)量创下(xià)多年新(xīn)低，学区(qū)房神话(huà)不(bù)再，房产中介(jiè)的日子(zi)难过，投(tóu)资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手房指导(dǎo)价(jià)的(de)城(chéng)市陆陆续续(xù)低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义(yì)明显

　　最(zuì)近一(yī)线城市(shì)也(yě)不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房(fáng)山区试(shì)点多子女家庭和职(zhí)住(zhù)平(píng)衡(héng)家庭购房支持政(zhèng)策。上(shàng)海也考虑予以多孩家庭在(zài)新房计分制(zhì)度政策上的支持。

　　从(cóng)最(zuì)新公布的3月份(fèn)70个大中城市商品住宅销(xiāo)售价格变动情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二(èr)手房价格仍然是同比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北(běi)京、上海已经同比增长(zhǎng)了，其他(tā)二线城市如杭州、成(chéng)都、南京、合肥等城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可(kě)能更急。3月份(fèn)，两部门联合发文，全面推动二(èr)手房“带押过(guò)户”全国实(shí)施，这是一条(tiáo)被(bèi)广泛好评的新政。对于(yú)激活二手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪(ní)虹近(jìn)日更(gèng)是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发挥(huī)国民经(jīng)济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回(huí)归到常识，从字(zì)面日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶(fú)持楼市(shì)的政策(cè)，还有(yǒu)一(yī)大波正在路上...

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