万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉g>只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒn放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉g)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？