近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢trong>平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人(rén)也称。

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