导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌strong>

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。