近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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