文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tó绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思u)资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思