导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒ球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么u)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zu球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么ǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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