饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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