5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市(shì)四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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