5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思(tóu)房(fáng)企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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