饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业(yè)的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòn咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉g)也可(kě)能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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