近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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