饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待rong>中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平(píng)均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为(wèi)。部(bù)分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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