5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuà2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用n)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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