万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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