文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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