导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

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　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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