一(yī)线城市，也不(bù)端着了。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳取消二手房指导(dǎo)价的(de)消息在(zài)房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为(wèi)什么这么(me)重要？首先二手房指导价被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深圳几乎(hū)是(shì)最后一个还在“认真”实施这条(tiáo)政(zhèng)策的城市(shì)，最后深圳是(shì)房(fáng)价前三的核心(xīn)城(chéng)市。所以(yǐ)，深(shēn)圳的一举一动(dòng)都具有风向标意义。

　　有分析(xī)人士指出，深圳二手房(fáng)指导价如果取消，首先有(yǒu)利于深圳二手(shǒu)房回暖，然后二(èr)手房回暖有利于深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核(hé)弹(dàn)调控(kòng)”退(tuì)出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)”正式结束。传(chuán)言称(chēng)：二(èr)手房(fáng)贷(dài)款不按官(guān)方参考价（指(zhǐ)导价），银行核定房价以网签备案(àn)价和评估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参(cān)考价真(zhēn)正变成了“参(cān)考价”。

　　目(mù)前(qián)没(méi)有看到官(guān)方(fāng)文件。据(jù)证券(quàn)时报(bào)21日(rì)消息，目前深(shēn)圳多家大行表(biǎo)示“尚(shàng)未接(jiē)到正式通(tōng)知，目前仍按(àn)参考(kǎo)价办(bàn)理(lǐ)按(àn)揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居(jū)研究院(yuàn)研究总监(jiān)严跃进认(rèn)为，本次(cì)政策大概率为真(zhēn)，更多体现为银行贷款等(děng)领域按照新的规则进行，但不会出台(tái)正(zhèng)式文件(jiàn)。

　　有时(shí)候(hòu)，有些事情，是不用(yòng)发文(wén)件的(de)。毕竟(jìng)可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手房(fáng)指导价横(héng)空出(chū)世(shì)。当时，深圳一口气公布了全市3595个小区的(de)参考价，很多南山、福田、宝安中心(xīn)区(qū)的高价盘，直接按照(zhào)当时的市场价(jià)打了5折、6折来(lái)“指导”，银行(xíng)只能按照指导价来计算首付、发放(fàng)贷款(kuǎn)。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场(chǎng)价1000万(wàn)的(de)房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)打(dǎ)七(qī)折即700万，那(nà)么首付3成210万，加(jiā)上需要全(quán)款(kuǎn)支付(fù)的部分，实际(jì)首付(fù)去到了(le)510万，相当于首付(fù)5成了（多给210万首付）。这(zhè)直接让大批(pī)量买家，失去(qù)了(le)购房能力，相当(dāng)于强势“降(jiàng)杠(gāng)杆”。

　　自深(shēn)圳推行(xíng)二手(shǒu)房参考价以后(hòu)，东莞(guǎn)、宁波(bō)、成都、三亚(yà)、西安(ān)、合肥、广(guǎng)州等10多个城市(shì)陆续(xù)跟(gēn)进。事(shì)实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根(gēn)据安居(jū)客的统计，实施二手房指导价的(de)10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响，二(èr)手房更(gèng)是惨不(bù)忍睹。以2022年(nián)12月数据为例(lì)，全国70个大(dà)中城(chéng)市房价只有6个同比(bǐ)上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重(zhòng)代价(jià)

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中(zhōng)心(xīn)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)：成(chéng)交量上，二手(shǒu)房指导价出台当(dāng)年，深(shēn)圳二手住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十(shí)年(nián)最低记(jì)录，相较2020市(shì)场(chǎng)高峰缩水近八(bā)成。

　　价格方面，与二手房指导价(jià)发(fā)布当月相比，如(rú)今二手房(fáng)挂牌价低于及接近(jìn)参考价的房源占(zhàn)比大幅(fú)增加。2023年一季度，深圳各区(qū)二(èr)手(shǒu)房成交TOP10小区(qū)中，过(guò)半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的感知(zhī)其威(wēi)力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓(cāng)的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年前高杠杆(gān)买(mǎi)了(le)2套(tào)华润城，月(yuè)供(gōng)12万，最终亏损1000万破(pò)产(chǎn)。据媒体推测(cè)，如果案例属(shǔ)实，买家的实际购房(fáng)成本高(gāo)达20万/平(píng)，目(mù)前价格跌(diē)至14万(wàn)/平(píng)，叠加这三年的房贷和持(chí)有成(chéng)本(běn)，差(chà)不多(duō)亏损(sǔn)超(chāo)千万。

　　深(shēn)圳一大(dà)批(pī)人(rén)这两年(nián)感受到(dào)了太多“心酸”。二手房成交量创下多年新低(dī)，学区房神(shén)话不再，房产中介的日子难过(guò)，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳(wěn)楼市的基(jī)调下(xià)，2022年以来，实施(shī)了二手房(fáng)指导价的城市陆陆续(xù)续低调(diào)退出，目前只有深圳还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近(jìn)一(yī)线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房(fáng)山(shān)区试点(diǎn)多(duō)子女家庭和职住平衡家庭购房支(zhī)持政(zhèng)策。上海也考虑予(yǔ)以多孩家(jiā)庭在新房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布(bù)的3月份70个大中(zhōng)城市商品住宅(zhái)销售价格变动(dòng)情况来看(kàn)，广州、深(shēn)圳的新房、二手房价格仍然是同比去年依然(rán)是下降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等(děng)城市价格(gé)都是(shì)同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更(gèng)急。3月(yuè)份(fèn)，两部门联合(hé)发文(wén)，全面推动二手房“带押过户”全国实施(shī)，这是一(yī)条被广泛好评(píng)的新政。对于激活二手房交易，具有定(dìng)海神针般的作用。

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)部长倪(ní)虹(hóng)近日(rì)更(gèng)是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经(jīng)济“顶(dǐng)梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到(dào)常(cháng)识，从字面理解(jiě)一下(xià)这(zhè)两(liǎng)个词(cí)，意思就是(shì)——顶(dǐng)梁柱如果(guǒ)不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果(guǒ)压不住，小船不就翻(fān)了(le)？

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在路(lù)上...

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