近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲>

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

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　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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