近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导(d如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉ǎo)致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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