饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规(guī)范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息(腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码xī)不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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