5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存(cún)款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(j奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系í)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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