导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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