那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在(zài)我(wǒ)看来，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公司(sī)净(jìng)负债率(lǜ)提高到一个比较(jiào)危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对(duì)比的(de)是(shì)，华润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等(děng)房(fáng)企在践行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负(fù)债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加(jiā)看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意(yì)味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股东中新(xīn)进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报(bào)灵(líng)活(huó)配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据(jù)一季报(bào)，该资产公司(sī)的几只产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市(shì)场整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了(le)扣(kòu)非归母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区的营(yíng)收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近(jìn)六(liù)成(chéng)。近三年(nián)持续稳(wěn)居(jū)杭州(zhōu)房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充(chōng)同样较为(wèi)积极(jí)，根据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年(niá花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗n)、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据(jù)中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华(huá)养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重(zhòng)点移至存量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物(wù)业觅(mì)α

　　实(shí)际上房地(dì)产(chǎn)开发(fā)只是房地产产业(yè)链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括(kuò)中介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料端息息(xī)相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地(dì)产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的(de)家装家(jiā)居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时(shí)间的(de)增加，内装更新的(de)需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现(xiàn)的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛(sài)道(dào)的公司，它们(men)分(fēn)别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线的(de)基(jī)础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告(gào)期内，富(fù)安娜(nà)实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金(jīn)重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧(ōu)价(jià)值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)股票(piào)还有金地集团和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光(guāng)一时的家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块(kuài)中(zhōng)年内(nèi)表现最好(hǎo)的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营(yíng)收还(hái)是归母净利(lì)润(rùn)，公(gōng)司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回报均增加(jiā)了(le)持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意(yì)思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品均登榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其也(yě)成(chéng)为(wèi)他的独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成为难题(tí)。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服(fú)务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市场化(huà)应该挣的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是(shì)比较高(gāo)的，每(měi)年(nián)到期的(de)合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大部(bù)分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同周期还能(néng)做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)的公司很少(shǎo)，因为(wèi)物(wù)业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固定人员(yuán)成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没(méi)有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的。但是该公(gōng)司(sī)能在业内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的(de)。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗