导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(h戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班é)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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