导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、一语成谶一语一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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