万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，5k是多少钱，5k是多少钱人民币至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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