文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗trong>二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗