饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地(d早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗ì)产(chǎn)经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的(早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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