OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短云n是哪里的车牌号期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项云n是哪里的车牌号(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lá云n是哪里的车牌号i)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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