万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(831143是什么意思le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文831143是什么意思书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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