此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。write的过去分词怎么用，write的过去分词英语p>

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两write的过去分词怎么用，write的过去分词英语个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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