“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家(jiā)洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加(jiā)明(míng)显，让机构和(hé)投资者(zhě)的关注(zhù)度(dù)从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底部(bù)，再往下(xià)的空间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出(chū)，需(xū)要满足以下三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没有踩(cǎi)过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的(de)主要资金来源来自新盘的(de)销售(shòu)。但今年(nián)新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那(nà)些有国企背(bèi)景的(de)房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所以整个行(xíng)业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现(xiàn)相(xiāng)对较(jiào)好(hǎo)，但没有国资(zī)背景的民营房企股价(jià)大多表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我们会特(tè)别(bié)重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的(de)净借贷水平（净(jìng)负(fù)债(zhài)率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是(shì)行业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房企并不多。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特(tè)色(sè)的国央企房企，其(qí)财务指标称(chēng)得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进(jìn)一步(bù)考验着国央(yāng)企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预(yù)判(pàn)未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机(jī)会来了(le)，其(qí)开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也(yě)由此(cǐ)前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了(le)快(kuài)速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外一半也(yě)主要(yào)集中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营企业(yè)的影子。虽然说，见到(dào)机会时(shí)要出手小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询，但出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好(hǎo)，可(kě)能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来(lá小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询i)衡量一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是(shì)看房(fáng)企(qǐ)的净负债率水平，在我看(kàn)来(lái)，这个(gè)比(bǐ)例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出(chū)，这(zhè)一标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净负债率要(yào)求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避(bì)公司净(jìng)负(fù)债(zhài)率提高到一个(gè)比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地(dì)产净(jìng)负债率持(chí)续居高不(bù)下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较积(jī)极(jí)的拿地策(cè)略(lüè)的(de)同时，也较好地控(kòng)制了公(gōng)司的扩(kuò)张速度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民(mín)营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在各(gè)维度(dù)的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本(běn)更低，融资(zī)渠(qú)道(dào)也更顺(shùn)畅，能(néng)够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这样(yàng)，国央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公司(sī)就长期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的(de)几只产(chǎn)品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩(jì)表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维(wéi)度都表现了较强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利润(rùn)依(yī)次(cì)为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季(jì)度，滨江集团(tuán)更(gèng)是(shì)实现了扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的(de)持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根杭(háng)州(zhōu)的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到(dào)近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依(yī)次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名(míng)迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集(jí)中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移(yí)至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开发只是房地产产(chǎn)业链(liàn)上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物业(yè)管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开(kāi)发(fā)环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中(zhōng)国(guó)房地产行(xíng)业在进入存量房时代(dài)，所以对(duì)地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装(zhuāng)家居(jū)领域，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居(jū)民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会越(yuè)来越多。美国(guó)过去的(de)数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之(zhī)后(hòu)，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相关的行(xíng)业，例如(rú)消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别是富(fù)安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富(fù)安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司(sī)一季报的十大(dà)流(liú)通股股东来看，能够发(fā)现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据(jù)了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调(diào)的(de)是，中(zhōng)欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价(jià)值(zhí)派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度(dù)沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看(kàn)，无论是营收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公司(sī)都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季(jì)报中他管理的(de)广发(fā)策略优选和广发安宏回报(bào)均增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居(jū)十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意(yì)思(sī)的是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在另一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管理的(de)全部三只产品均登榜十大(dà)流通(tōng)股股东，其(qí)也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下游的(de)物业股(gǔ)也越来越被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类标的大多(duō)在香港上市，如何(hé)选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化(huà)应该挣的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大(dà)部(bù)分项目(mù)到期(qī)之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价(jià)的(de)公(gōng)司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司(sī)很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人(rén)员(yuán)成(chéng)本的年度(dù)增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没(méi)有那(nà)么(me)满意，能做到提(tí)价难度是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期(qī)之后提价率(lǜ)比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服(fú)务是有(yǒu)关系(xì)的(de)。”他进一(yī)步强调(diào)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询