导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、艾特是什么意思学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(z艾特是什么意思he)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平(p艾特是什么意思íng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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