饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到(dàjn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗o)监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèjn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗i)例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金(jīn)额(é)不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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