文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōn环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语g)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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