饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管(gu此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读ǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部(bù)门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读介费，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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