文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(gu寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月ò)三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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